Is de aankoop van onroerend goed in onverdeeldheid met de vennootschap opportuun indien er niet voldoende eigen middelen beschikbaar zijn?

De voorbije decennia bevestigden dat het investeren in onroerend goed een veilige haven was. Nog steeds biedt het een houvast, zorgt voor vertrouwen en stabiliteit waar vele mensen naar op zoek zijn. De idee om te investeren in onroerend goed is dus nooit ver weg. De financiering daarentegen is niet altijd vanzelfsprekend. Vaak beschikt de vennootschap over meer middelen voor de investering in onroerend goed terwijl deze privé niet voorhanden zijn. Is de vennootschap dan een goede bondgenoot om de investering aan te gaan?

De vennootschap uw bondgenoot

Waar een privépersoon zijn inkomen ziet slinken door de personenbelasting, wordt de vennootschap onderworpen aan een lager belastingtarief. Door de minder belaste winsten verwezenlijkt de vennootschap financiële middelen die zij vervolgens kan investeren in onroerend goed. Daarbij zijn de financieringskosten in principe onbeperkt aftrekbaar van de inkomsten van de vennootschap. Ook de kosten die voortvloeien uit het bezit van een onroerend goed zijn aftrekbaar zoals alle herstellingen en onderhoud, brandverzekering, onroerende voorheffing, de aankoopkosten (10% registratierechten of 21% BTW).
Tevens kan de vennootschap de aankoopwaarde van onroerend goed afschrijven, wat een aanzienlijke belastingbesparing oplevert.
Een resem voordelen die een investering met de vennootschap aanmoedigen.

Ook zijn er nadelen verbonden aan het hebben van een onroerend goed in de vennootschap. Gebruikt de bestuurder van deze vennootschap het onroerend goed voor privégebruik, dan ontstaat een belastbaar voordeel van alle aard in hoofde van de privépersoon. Verkoopt de vennootschap het onroerend goed, dan wordt zij altijd belast op de meerwaarde. Meestal is dit niet het geval mocht de privépersoon zelf dit onroerend goed gekocht hebben. 

De vennootschap investeert mee!

Door de investering op te splitsen tussen vennootschap en privépersoon, ontstaat een onverdeeldheid. Wat inhoudt dat het eigendomsrecht wordt verdeeld naar eigen inzicht. Vaak koopt de vennootschap niet voor de volle eigendom maar gesplitst, 99% voor de vennootschap en 1% voor de privépersoon.

Hoelang de onverdeeldheid aangehouden wordt, is voornamelijk afhankelijk van de intentie van de privépersoon. De vrijheid bestaat immers om op elk moment de onverdeeldheid te beëindigen. Dit kan doordat een derde het goed koopt of omdat de vennootschap en privépersoon uit onverdeeldheid treden.

De uitonverdeeldheidtreding met de vennootschap: privépersoon-aandeelhouder wordt volle eigenaar

Op het ogenblik dat de privépersoon het onroerend goed volledig wenst te verwerven, leidt deze overdracht tot de heffing van registratierechten. Die onttrekking aan de vennootschap van onroerend goed, m.n. verkoop, vereffening of kapitaalvermindering in natura, wordt in beginsel belast tegen het registratierecht (10%).

De uitonverdeeldheidtreding vormt hierop een uitzondering. Indien door een overdracht één mede-eigenaar het volledige onroerend goed verwerft en de onverdeeldheid beëindigt, is het verdeelrecht (2,5%) van toepassing. Zo leidt de aankoop van onroerend goed met uw bondgenoot tot een besparing voor de privépersoon in de heffing van registratierechten (2,5% i.p.v. 10%). Daardoor heeft de onverdeeldheid zelfs een voordeel wanneer deze beëindigd wordt.

 Meer zelfs, onder deze cumulatieve voorwaarden is enkel het algemeen vast recht van 50 euro verschuldigd:

  • De vennootschap is een personenvennootschap (BV, VOF of commanditaire vennootschap);
  • De privépersoon verwerft onroerend goed door vereffening of kapitaalvermindering in natura;
  • Het onroerend goed is verworven met de heffing van registratierechten (10%) of ingebracht door de privépersoon en deze was op dat ogenblik ook aandeelhouder.

Toch primeert de hoedanigheid van mede-eigenaar op deze van aandeelhouder.

Het behoeft dus geen betoog dat een aankoop in onverdeeldheid met de vennootschap een uitstekende techniek blijft. De vennootschap investeert het merendeel en de privépersoon behoudt de vrijheid om het onroerend goed alsnog te verwerven.

Een zorgvuldige en gepersonaliseerde aanpak blijft hierbij essentieel om de kosten en baten van dergelijke constructie in kaart te brengen.
 

voor meer info neem contact